PALMARIA: AGENZIA IMMOBILIARE (decima parte)

L’iter amministrativo per dare attuazione alle previsioni del Masterplan Palmaria 10/5/2019 è scandito da una serie di atti deliberativi finalizzati alla redazione finale dell’Atto di Intesa; tra questi atti riveste particolare importanza la recente approvazione del testo di “Accordo di Programma per la valorizzazione dell’Isola Palmaria” (delibera Giunta Regionale n. 1099 del 9/12/2019 e delibera del Consiglio Comunale n. 58 del 14/12/19).

Il Protocollo d’Intesa (sottoscritto il 14/3/2016) riguardava diversi beni immobili, ad oggi in uso al Ministero della Difesa, da “valorizzare” mediante “interventi di recupero, restauro e riqualificazione, nell’ottica di uno sviluppo del territorio sostenibile sotto i profili economico, sociale e paesaggistico-ambientale”; questi beni erano stati individuati e suddivisi in due categorie (Protocollo, pag. 2):
- i beni (elencati nel relativo allegato b) destinati a passare al patrimonio del Comune di Porto Venere, tramite l’Agenzia del Demanio, al fine di avviare il loro processo di valorizzazione (come poi indicato nel Masterplan);

- i beni (elencati nell’allegato c), che rimangono nella disponibilità della Marina Militare e soggetti ad interventi di innovazione e di manutenzione straordinaria, opere finanziate senza oneri per le Amministrazioni Statali e, quindi, a carico del Comune di Porto Venere.

Il Protocollo prevedeva che il trasferimento dei beni (riportati nell’allegato b) in proprietà al Comune dovesse avvenire con la stipula di un apposito Accordo di programma tra gli Enti sottoscrittori, con contestuale previsione di impegno del Comune ad eseguire a propria cura e spese i previsti interventi di innovazione e manutenzione degli immobili che restavano nella disponibilità della Marina Militare.

Nel fascicolo Fase 2 del Masterplan (datato Milano 10/8/2018) si parlava della destinazione d’uso degli immobili rimanenti alla Marina (riportati nell’allegato c)come “residenziale” e con il mantenimento dei “due stabilimenti balneari” (oltre servizi) attualmente presenti; le possibili modalità di intervento indicate per questi immobili erano di due tipi: - “leggera” (solo manutenzione ordinaria, adeguamento normativo e messa in sicurezza) oppure “pesante” (anche manutenzione straordinaria) e il conseguente costo di intervento veniva calcolato approssimativamente tra “1,8-2,6 milioni di euro a seconda del livello di intervento ipotizzato. Tali costi sono da considerarsi di massima ed indicativi non avendo a disposizione un computo metrico dettagliato; pertanto si rimanda ad uno studio più approfondito circa le reali consistenze degli immobili” (Relazione 2 fase, pag. 95).

Nelle premesse dell’Accordo, invece, si fa riferimento a “stime parametriche” degli oneri per la manutenzione (ordinaria e/o straordinaria) ammontanti “in un range compreso tra 1,8 e 3,4 milioni di euro”, ma nell’articolato viene poi precisato che: “Il Comune di Porto Venere si impegna a realizzare, a proprie cura e spese, i previsti interventi di innovazione tecnologica e manutenzione anche straordinaria (…) per un impegno di spesa massimo presunto concordato tra le Parti in euro 2.600.000,00 (…). Tale impegno di spesa dovrà, in ogni caso, essere commisurato alle risorse effettivamente a disposizione del Comune di Porto Venere, complessivamente destinate al finanziamento del programma di valorizzazione, che non potranno essere in ogni caso superiori alla quota del 24% (ventiquattro%) dell’importo ricavato dall’Ente a seguito della positiva conclusione del procedimento di alienazione dei beni immobili elencati nell’allegato “A”” (comma 4 dell’art. 3 dell’Accordo di programma).

Il Comune deve, rispettando un cronoprogramma di massima, provvedere alla progettazione definitiva ed esecutiva in favore dei beni della Marina Militare (entro il primo semestre 2022) ed alla realizzazione dei vari interventi (entro il secondo semestre 2024); interventi da effettuarsi comunque entro e non oltre 5 anni (prorogabili) dalla data di sottoscrizione dell’Accordo; in caso di non rispetto di tali scadenze è previsto che il Comune assuma comunque “l’impegno a stanziare il 10%” (cioè € 260.000,00) a garanzia dell’esecuzione dei suindicati interventi.

Insomma, da una parte, sono state dimensionate ad un livello più elevato le previsioni di spesa a carico del Comune (fino a 2,6 €/milioni), ma dall’altra, sono state introdotte limitazioni (“quota del 24%”) in rapporto alle “risorse effettivamente a disposizione”. In sostanza, i predetti oneri di intervento deriveranno da una quota del ricavato dall’alienazione di alcuni degli immobili che verranno prima trasferiti in proprietà al Comune (identificati nell’allegato “A” dell’Accordo di programma) per poi essere venduti a privati all’asta (entro il primo semestre 2021).

L’allegato “A” contiene l’elenco di 13 immobili (con relative pertinenze), già catalogati nelle 67 schede allegate al Masterplan, ma non è stata ancora resa nota sia una perizia del loro valore singolo, ma soprattutto non è chiaro quali opere edilizie saranno rese possibili e quali destinazioni urbanistiche vi potranno essere applicate, poiché la loro alienabilità/appetibilità dipende proprio da questi indispensabili elementi.

Per esempio. Nel Masterplan è stata svolta una “Analisi urbanistica delle destinazioni d’uso e delle prescrizioni del P.U.C. per gli immobili del Programma di Valorizzazione dell’isola Palmaria”, dalla quale si ricava che per gli immobili posti in “Ambiti di riqualificazione” sono previste varie destinazioni (come: “Attrezzature ricettive e pubblici esercizi” o “Residenziale”) che danno diritto a “ampliamento sino al 20 % delle superfici utili attuali” o “In caso di demolizione e ricostruzione la Superficie Utile massima potrà essere di mq. 300” o “gli edifici esistenti, potranno essere ampliati solo per adeguamento igienico sanitario (qualora siano privi di servizi igienici) sino ad un massimo di 8 mq. nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali” (Relazione 2 fase, pag. 65-67).

Questi esempi fanno immediatamente comprendere come “l’appetibilità” degli immobili da porre in vendita possa aumentare se le attuali previsioni urbanistiche venissero confermate e/o incrementate con le nuove norme che dovranno essere introdotte con la predisposizione dell’Atto di Intesa; infatti, più un immobile è “appetibile” e più facilmente si riesce a venderlo, conseguendo congrui ricavi necessari per le far fronte alle spese del Comune.

Del resto, l’Accordo di programma evidenzia come le risorse ricavate dalla vendita dei 13 immobili contenuti nell’allegato “A” siano fondamentali, in quanto “complessivamente destinate al finanziamento del programma di valorizzazione”; dunque, per questi beni attualmente demaniali si prevede una totale privatizzazione con probabili “incentivi urbanistici” (che verranno individuati nell’Atto di Intesa) per renderli facilmente alienabili.

Inoltre, non bisogna dimenticare che il Masterplan prevede per gli altri immobili che passeranno nella proprietà del Comune (e non rientranti nell’allegato “A”) la possibilità di ricorrere al project financing (realizzazione da parte di privati delle opere senza oneri finanziari per gli enti pubblici in cambio di una concessione della gestione per lunghi periodi, pare 70 anni!!!): “Quale migliore strumento utile per la valorizzazione degli Asset contenuti nel Programma di Valorizzazione è stato scelto quello della concessione di valorizzazione a lungo periodo. La concessione è assentita a titolo oneroso e risulta finalizzata alla riqualificazione e riconversione dei beni attraverso interventi di recupero, restauro e ristrutturazione anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o di servizio dei cittadini, nel rispetto delle previsioni del codice dei beni culturali e del paesaggio” (Relazione 3 fase, pag. 128).

In questo scenario di “privatizzazione strisciante” di beni attualmente di proprietà del demanio pubblico, al Comune resta la “regia” dell’operazione, cioè la sua trasformazione in una “agenzia immobiliare” senza averne però né le competenze e né le professionalità idonee, ma soprattutto senza avere la finalità di guadagnarci, poiché al contrario al Comune rimarranno tutti gli oneri operativi e finanziari a cui dovrà far fronte con l’utilizzo di una parte dei ricavi delle vendite ed eventualmente con il ricorso ai finanziamenti europei (“le opere ambientali di valorizzazione potranno esser sostenute grazie ai fondi PSR e LIFE di finanziamento comunitario” - Relazione 3 fase, pag. 124).

Intanto, il Comune ha già dovuto sopportare gli oneri conseguenti al passaggio in proprietà degli “immobili, manufatti e attrezzature strumentali alla rete idrica presente sull’isola, al fine di consentire alla Civica Amministrazione l’avvio dei lavori connessi alla manutenzione/rifacimento dell’acquedotto, con relativi allacciamenti alla rete idrica degli immobili che rimangono nella disponibilità della Marina Militare” (testo Accordo di programma).

In conclusione.

Nel concetto di “valorizzazione” posto alla base del Masterplan bisogna leggere due distinti elementi: a) una “privatizzazione strisciante” di beni demaniali;  b) uno sviluppo basato su servizi turistici adeguati: “Accogliere e Connettere. Al fine di superare il gap infrastrutturale ed evitare il congestionamento dei flussi, adeguare l’assetto del sistema infrastrutturale esistente e favorire l’implementazione di forme di trasporto ecosostenibile via terra e via mare per promuovere uno sviluppo dell’isola in termini turistici” (Relazione 3 fase, pag. 30); in questo consiste il “modello Capri”: uno sviluppo meramente turistico-economico … non proprio un buon esempio di valorizzazione delle bellezze dell’isola!!!

Questa chiave di lettura fa comprendere come il Comune rischi di trasformarsi in una specie di “agenzia immobiliare” e il Masterplan in una “ghiotta occasione” che si articola in varie fasi: la dismissione del patrimonio demaniale, la conduzione delle aste di vendita e dei bandi di concessione, la gestione dei finanziamenti europei e il governo di uno sviluppo turistico.

Riteniamo pericoloso prefigurare la conversione di habitat naturali con usi produttivi del suolo e un aumento del carico turistico sull’isola, soprattutto di un turismo mordi e fuggi legato al movimento dei “croceristi” (sul modello 5 Terre) che contrasta con la necessità di proteggere e tutelare dei beni ambientali, storici e culturali posti su un territorio assai fragile e limitato.

In sintesi, sono queste le ragioni di un impegno per difendere l’isola come bene comune  per la sua bellezza, contrastando il progetto di una “Palmaria, un futuro da Capri” (Comunicato del 8/2/2016 assessore regionale Scajola) … e sono ragioni buone e giuste. Appunto!

Euro Mazzi

 

Questo post fa parte di un più ampio studio sulle problematiche dello sviluppo turistico spezzino nel contesto regionale ligure.
Post relativi al Masterplan della Palmaria:
1)      PALMARIA, UN FUTURO DA CAPRI?: QUI
2)      PALMARIA: DAL PROTOCOLLO AL MASTERPLAN: QUI
3)      PALMARIA: TUTELATA O APERTA ALLA SPECULAZIONE?: QUI
4)      PALMARIA: IL PRIMATO DELLA FINANZA SULLA TUTELA AMBIENTALE: QUI
5)      PALMARIA: LA PRIVATIZZAZIONE STRISCIANTE: QUI
6)      PALMARIA: WATERFRONT E IL BUSINESS CROCIERISTICO: QUI

7)      PALMARIA: MASTERPLAN VS UNESCO: QUI
8)      PALMARIA: MASTERPLAN VS SIC NATURA 2000: QUI
9)      PALMARIA: CONSERVARE LA BELLEZZA?: QUI

Post relativi al Porto di La Spezia:
1)      PORTO DI SPEZIA: UNA CENTRALITÀ PROBLEMATICA: QUI
2)      PORTO DI SPEZIA: WATERFRONT, UNA PRIVATIZZAZIONE STRISCIANTE: QUI
Post relativi allo sviluppo turistico della Val di Magra:
-        IL VUOTO DI PROSPETTIVA: QUI   
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