SPESA SANITARIA: LE PROSPETTIVE IMMOBILIARI NELL’AREA DELL’EX OSPEDALE VECCHIO DI SARZANA (seconda parte)

L'ampliamento della Casa della Salute è una questione complessa e articolata su vari livelli, suscita vivaci e facili polemiche poiché attiene sia all’organizzazione dei servizi inerenti la “salute pubblica”, sia le questioni finanziarie dei vari interessati, che l’equilibrio del bilancio regionale sanitario e complessivo.

Il complesso immobiliare, già di proprietà di Asl5 e poi di SCLiguria s.r.l., è stato acquistato nel 2008 da Valcomp Due, che, nel 2011 è stata fusa in Fintecna Immobiliare (ora CDPImmobiliare).

Il complesso è attualmente libero, sorge su un’area di circa 5.370,00 mq, su questa insistono sei fabbricati di varie dimensioni, più un piccolo deposito al piano terra, per una superficie lorda complessiva di circa 5.100,00 mq., una superficie coperta  di 2.789,00 mq.
I locali consiglieri del M5S Battistini e Chiappini sono stati tra i primi a segnalare il rischio che dietro le “sventolate” esigenze pubbliche di ampliare la Casa della Salute di Sarzana potessero in realtà “nascondersi” interessi “speculativi” di origine immobiliare.

Credo, pertanto, assai utile ragionare intorno a questa ipotesi, poiché permette di comprendere altri aspetti della problematica legata appunto all’ampliamento della Casa della Salute.

Ora (chiariamolo subito per evitare fraintendimenti) è legittimo che un proprietario di un complesso immobiliare pensi di poter utilizzare tali beni ai fini di ricavarne un “utile”, realizzando opere di ristrutturazione o di demolizione e ricostruzione per realizzare immobili da destinare alla vendita o ai più disparati usi. Tale legittimità è condizionata dalle previsioni urbanistiche (in questo caso dal PRG di Sarzana, adottato con D.C.C. 20/02/94 n. 29): se l’intervento è conforme al PRG non si può parlare di speculazione in senso negativo, ma di valida pretesa e/o di speculazione legittima.

In base allo strumento urbanistico vigente, l'area su cui sorge il complesso è inquadrata all'interno del tessuto insediativo Sarzana Centro Storico. Sull'edificato è possibile effettuare interventi di ristrutturazione (demolizione e ricostruzione compresa) con possibilità di incremento del 20% della superficie rispetto a quella esistente. E' ammesso il cambiamento di destinazione d'uso a favore delle seguenti funzioni: attrezzature di interesse pubblico e servizi, commercio, residenza e terziario. La procedura di intervento prevede il Permesso di Costruire convenzionato e lo studio organico d'insieme (S.O.I.) per l'intero comparto. Da una analisi preliminare emerge una potenzialità attuale che varia tra i 6.120 e i 6.740 mq..

Una prima ipotesi di valorizzazione allo studio dell’attuale Proprietà mirava a realizzare: 4.224 mq di residenziale a libero mercato (pari al 62,67% del totale), 910 mq. destinati a commercio (13,50%), 906 mq. riservati a social housing (13,44%) e 700 mq. (10,39%) adibiti all’ampliamento della Casa della Salute da vendere (dopo la ristrutturazione) alla Asl5 al prezzo di € 2.500.000.

Ora (in modo approssimativo e ai soli fini di far comprendere la dimensione finanziaria dell’operazione) se si divide l’ipotizzato iniziale prezzo di vendita alla Asl5 (€ 2,5 milioni) per la superficie (di mq. 700) dell’immobile da vendere, si ricava un valore al mq. pari a € 3.571 (… è un valore molto elevato che non rende appunto conveniente all’Asl5 di ri-acquistare il bene).

Se tale valore al mq. venisse “spalmato” alle altre superfici previste dall’operazione si ricava un fatturato complessivo di oltre 24 milioni, se a tale fatturato si detrae il costo dell’investimento iniziale di acquisto dell’intero complesso (pari a 4,5 milioni), si ricava un valore dei nuovi interventi immobiliari pari a oltre 19 milioni.

Ecco dimostrato l’importanza economica e finanziaria dell’operazione immobiliare sulla parte venduta del complesso dell’Ospedale vecchio di Sarzana, all’interno della quale il ri-acquisto da parte dell’Asl5 per € 2,5 milioni doveva essere il primo ed indispensabile tassello per dare “le gambe” alla realizzazione del progetto. Infatti (ma che strana coincidenza …) una delle lamentele più ricorrenti riguarda il rischio di una “stasi” nella realizzazione della ristrutturazione dell’immobile; per esempio in data 7/9/2016 gli assessori di cinque comuni della vallata (Castagna per Sarzana, Baruzzo per Ortonovo, Bonvini per Castelnuovo Magra, Fontana per Arcola e Messora per Santo Stefano) hanno sostenuto che “chi avrà preso od avvallato detta decisione - ventilando infondate ipotesi di criticità nei costi - sarà responsabile di lasciare per tanti anni in condizioni di degrado un plesso immobiliare posto nelle immediate vicinanze del centro storico di Sarzana, di pregio architettonico, peraltro adiacente ad una struttura adibita a servizio pubblico”.

Come mai così tanta preoccupazione per un immobile che dal 2008 è stato venduto (dalla Giunta Burlando, guidata cioè da amministratori del PD) sulla base di una valutazione di non utilità per il servizio di sanità pubblica?

Ma questa è solo una delle tante domande che suscita l’accanimento con cui vari esponenti del PD locale insistono sull’operazione di ri-acquisto, accanimento che appare eccessivo e assai strano, poiché è stata la stessa Asl5 (nel suo studio di fattibilità datato 4/8/2016) a dichiarare che “l’investimento non sembra fornire benefici tali da giustificare l’entità dell’investimento”, consigliando di destinare i 2,5 milioni del mutuo già a disposizione per “altri investimenti che rivestono carattere di urgenza”.

Dunque, le accusa mosse dagli esponenti del PD all’assessore regionale Viale, e più in generale alla giunta Toti, nonché agli esponenti locali del M5S sono destituite di fondamento, poiché è stata la stessa Asl5 a ritenere non opportuno l’investimento di ampliamento della Casa della Salute.

Semmai, sono gli assessori comunali e il consigliere regionale Michelucci  che devono dare alcune spiegazioni ai cittadini: 1) se l’Asl5 ha ritenuto non opportuno l’investimento sull’ampliamento della Casa della Salute, sulla base di quali analisi avete invece tratto la convinzione che è un intervento indispensabile? 2) Se eravate così interessati alla ristrutturazione di un edificio “di pregio architettonico” perché non vi siete opposti alla sua vendita effettuata nel 2008 dalla Giunta Burlando? 3) Se davvero siete così convinti sull’utilità di questo ampliamento, perché non sostenete la proposta dell’Asl5 di eventuale permuta del bene una volta “finito” con altri beni di proprietà dell’ASL siti nel territorio di Sarzana “mai utilizzati né utilizzabili per fini istituzionali”?

Gli esponenti locali del PD vogliono, invece, il ri-acquisto ora e non fra due o più anni e allora è legittima la domanda: ma Voi siete interessati all’ampliamento della Casa della Salute sulla base di un progetto di maggior tutela sanitaria dei cittadini (in tal caso rendete pubblico questo progetto ...) o state solo cercando di far partire l’intera operazione immobiliare che interessa tutta l’area dell’ex Ospedale vecchio?

In questo secondo caso non ci sarebbe nulla di “illegittimo”, soprattutto si chiarirebbero molte cose e si smetterebbe di mistificare le “esigenze pubbliche” con le legittime aspirazioni di proprietario, pretendenti acquirenti, investitori e società immobiliari che sono da anni in attesa di decisioni … cioè si userà con sincerità e trasparenza un termine ben preciso: si tratta di AFFARI (... ma nessuna attinenza con i bisogni sanitari dei cittadini). 

In attesa di risposte (se mai ci saranno …) chiudiamo questo capitolo … ma la storia continua.

Euro Mazzi
(post originario scritto in data 10/9/2016, rivisto in data 6/6/2018)

PS: questo post fa parte di un ampio studio sul Sistema Sanitario Ligure e Spezzino, un mondo “poco conosciuto”, nonostante sia al centro del dibattito politico e risulti di fondamentale importanza per assicurare la soddisfazione dei bisogni di salute dei propri assistiti.

Altri post sulla cartolarizzazione degli immobili delle Asl:
1)  SPESA SANITARIA: IL CASO DELL’AMPLIAMENTO DELLA CASA DELLA SALUTE DI SARZANA: QUI
2)  SPESA SANITARIA: LE PROSPETTIVE IMMOBILIARI NELL’AREA DELL’EX OSPEDALE VECCHIO DI SARZANA: QUI
3)  SPESA SANITARIA: l’INTERVENTO DEI FONDI IMMOBILIARI NELL’OPERAZIONE EX OSPEDALE VECCHIO DI SARZANA: QUI
4)  LA PRIMA CARTOLARIZZAZIONE DEI BENI DELLE ASL LIGURI: QUI
5)  LA SECONDA CARTOLARIZZAZIONE DEI BENI DELLE ASL LIGURI: QUI 6)  CARTOLARIZZAZIONE IMMOBILI REGIONALI: IL CASO ARTE GENOVA: QUI

Per vedere gli altri post sul sistema sanitario Ligure e Spezzino:

1) SANITÀ LIGURIA: LAVORI IN CORSO … : QUI

2) SANITÀ: L’ ORGANIZZAZIONE DELL’ASL5 SPEZZINO:  QUI

3) SANITÀ: LE RISORSE UMANE DELL’ASL5 SPEZZINO: QUI

4) SANITÀ: IL RENDICONTO ECONOMICO DELL’ASL5 SPEZZINO: QUI

5) SANITÀ: LE RISORSE PATRIMONIALI DELL’ASL5 SPEZZINO: QUI

6) SANITÀ: ASPETTI E PROBLEMI DELL’ASSISTENZA OSPEDALIERA: QUI

7) SANITÀ: ALCUNE PROBLEMATICHE DELL’ASSISTENZA TERRITORIALE NELL’ASL5 SPEZZINO: QUI

8) IL DISTRETTO SOCIOSANITARIO: PROBLEMI E PROSPETTIVE: QUI
9) L’ASSISTENZA SOCIO-SANITARIA TERRITORALE: ALCUNI PROBLEMI DI SVILUPPO: QUI
10) GLI AMBITI TERRITORIALI SOCIALI: PROBLEMI E PROSPETTIVE: QUI

11) DISTRETTO SOCIOSANITARIO: IL POLIAMBULATORIO “A. SEPPILLI”: QUI

Per vedere gli altri post sulla riforma sanitaria Ligure:

1) RIFLESSIONI SUL PIANO SOCIOSANITARIO REGIONALE 2017-19: QUI